物と事の作業室は、建物を「使われて十分に機能している状態＝活きている建物」に保つお手伝いをいたします
物と事の作業室は建物オーナー様のファシリティマネジメントをサポートし、活きた建物を所有するお手伝いをいたします。
物と事の作業室は企画、仕様設定、設計分析、管理運営作業分析、課題解決への提案と改善作業、などファシリティマネジメントの各作業を実践に裏付けられたノウハウをもって行います。
物と事の作業室のサービスには、他に無い以下の三つの特徴があります。
１．建物を「物と事」「ハレとケ」の視点で考える．
■作業例 稼働中の建物の管理費の見直し
■作業例 稼働中の建物のクレンリネスの改善
２．「建物運営管理の立場」でファシリティマネジメント業務全体をサポート．
■作業例 計画段階
■作業例 設計段階
■作業例 建物運営管理準備段階
■作業例 運営管理中の建物の状態判断
３．デザインを「人」「環境」歴史」「事業」のキーワードで考える．
■作業例 既存の建物のデザインを判断する
１．建物を「物と事」「ハレとケ」の視点で考える
活きている建物は建築物だけでは成り立ちません。「物〈建築物〉と事〈そこで行われる事〉」がかみ合って無駄なく連動してこそ建物は活きたものとなります。
さらに来客やテナントに見える部分「ハレ」と、ハレの部分を支えるバックステージの業務「ケ」のバランスがとれていることが大切です。
これから作ろうとする建物、今稼働している建物、どちらに対しても（物と事〉〈ハレとケ〉の視点で働きかけ、より活き活きした状態の建物を造り上げます。
■作業例 稼働中の建物の管理費の見直し
課題
・建物の管理費と管理内容を見直したい
「物と事」「ハレとケ」の視点で見直す
・現地状況確認：建物の仕様（もの・ハレ・ケ）に無駄は無いか。建物管理作業（こと・ハレ・ケ）は適切に行われているか（ものとことのバランスはとれているか）
・管理仕様の確認：建物の設計施工仕様（もの・ハレ・ケ）に対して管理仕様は適切か
・管理費の確認：仕様に対して費用は適切か
・施設の運営状況の確認：施設の使い方（こと・ハレ・ケ）は適切か（無駄なコストがかかる運営ではないか）
対応
・調査分析
・建物（もの・ハレ・ケ）、使い方（こと・ハレ・ケ）、管理仕様（こと・ケ）、管理方法（こと・ケ）、コスト、それぞれに対して改善策を立案
・現行の管理会社との交渉
・新規管理会社への合見積
・建物入居者への建物の使い方指導
・コストが過剰にかかる部分の改修
・PDCAによる改善作業の継続
■作業例 稼働中の建物のクレンリネスの改善
課題
・建物内の清掃状況が良くない
「物と事」「ハレとケ」の視点で見直す
・建物の設計施工仕様（もの・ハレ・ケ）は適正か
・施設の使い方（こと・ハレ・ケ）は適正か
・清掃仕様（こと・ケ）は適正か
・清掃員及び清掃方法（こと・ケ）は適正か
・コスト（もの・こと・ハレ・ケ）は適正か（要求に対して過少ではないか）
対応
・調査分析
・建物（もの・ハレ・ケ）、使い方（こと・ハレ・ケ）、清掃仕様（こと・ケ）、清掃員及び清掃方法（こと・ケ）、コスト、それぞれに対して改善策を立案
・改善のための組織編制と役割分担
・PDCAによる改善作業の継続
■その他、計画中の段階から稼働中の建物まで、建物をより良く活きた状態にするために課題の解決にあたります。
２．「運営管理の立場」でファシリティマネジメント業務全体をサポート
建物が活きている状態とは建物が良好に運営管理されている状態の事です。物と事の作業室は「運営管理の立場」に立ってオーナー様のファシリティマネジメント業務全体をサポートいたします。
■作業例 計画段階
課題
・建物を作りたいが、まず何をしたら良いのかが分からない
・誰に相談したらよいかわからない
・そもそも何が問題なのかもわからない
運営管理の立場から考える
・新しい建物でいつから誰が何をしたいのか
・何のためにそれを行うのか
・最低限切り捨ててはいけないことは何か
・事業との関係は何か
・予算をどの程度見込むか（LCC換算）
対応
・建物の基本的なコンセプト整理
・大まかなスケジュールつくり
・プロジェクトチーム編成
・予算計画作成
・設計指示書（ブリーフ）を作成
■作業例 設計段階
課題：
・設計中の建物（オフィスビル）は事業貢献できるものになっているか確認したい
運営管理の立場から考える
・オフィスワーカーにとっての利便性、快適性を満たしているか図面と模型で検討する
・オフィスサービスは無理なく行えるか図面と模型で検討する
・建物を維持する作業は無理なく行えるか図面と模型で検討する
・危機管理に対する対応策を図面と模型でシミュレート確認する
・建築費用とLCC（ライフサイクルコスト）のコストバランスを確認する
他
対応
・課題点についての具体的な解決策の提示とコストの提示
・解決策が活きた建物に不適合であれば設計段階で設計変更を考慮
■作業例 建物運営管理準備段階
課題：
・建物管理の準備はいつから何をしたら良いかわからない
運営管理の立場から考える
・建物引き渡しの翌日から建物の運転管理は本番
・建物引き渡しの翌日に緊急事態が発生する可能性もある
・建物の引き渡し翌日から入居者への対応が必要
・建物が設計与件どおりの性能を持つかは、少なくとも引き渡し後一年間の検証が必要
対応
・管理会社は竣工１年前には内定、設計施工段階から運営管理準備チームを立ち上げる
・設計の意図を設計説明書にまとめて引き渡し書類に加える
・引き渡し後の試運転プログラムと結果判定用に収集するデータの項目を、設計施工時に作成する
・竣工引き渡し後に性能検証のための運転期間を設け、関係者によるチームを編成しておく
・設計段階で館内規約をまとめリーシングに使用。入居前に入居者向けの説明会を開催する
・緊急対応のマニュアルを整備し、引き渡し翌日に緊急事態が発生しても対応できるよう関係者で事前の訓練を行っておく
■作業例 運営管理中の建物の状態判断
課題：
①所有している建物の運営管理状況を改善し、建物価値を向上させたい。
②建物の購入を考えており、対象となる建物の資産価値を判断したい。
運営管理の立場から考える：
大きく以下の二つのレベルに分けて診断。
①定期的に行う簡易な診断
・現状の運営管理状態を改善を目的とした調査。本格的な診断を行うか否かを判断するための事前診断。今後の予算組みのための定期調査などの簡易な調査。
②売却などの資料とするための詳細な診断（デューデリジェンス）
・建物を売却する際の資産価値を判断するための診断。
・建物の専門家だけでなく法務、税務、不動産鑑定士・アセットマネジメントなど複数の専門家によるチームでおこなわれる。
・物と事の作業室は建物劣化診断と管理状況の診断を行います。
対応：
・運営管理状況、ハレとケ、デザイン、それらに加え、建物の劣化調査を行い総合的に状態を判断する（物と事の作業室の作業範囲）
・建物オーナーと協議し作業範囲を設定
・診断チームの編成（管理運営専門家・建築士・他）
・ドキュメント管理状況の把握
・ドキュメントによる調査
・現地調査 劣化診断
・関係者インタビュー
・調査レポートの作成
・改善案の提示と次のステップへの橋渡し
■その他、建物ライフサイクルの各段階に置いてファシリティマネジメントのサポート業務を行います。
※不動産売買、リーシング、金融業務は業務範囲外となります。
３．デザインを「人」「環境」歴史」「事業」のキーワードで考える
デザイン（意匠設計）とは建物を目に見え手で触れることのできるものにする作業です。ですから活きた建物のためには十分に配慮されたデザイン（意匠設計）がなされなければなりません。
建物のデザインを「人」「環境」歴史」「事業」の四つのキーワードから評価し、活きた建物につなげます。
■作業例 既存の建物のデザインを判断する
課題
・既存の建物の見栄えを良くしたい
キーワードから現状を見直し対応を考える
・デザインは人に対して親切か
・デザインは建物の建つ環境をより良くするものか
・デザインはそれが建つ場所の歴史と調和し未来に繋げるものか
・デザインはその建物の事業に適切で効果的なものか
対応
・作業内容の判断
什器備品、ディスプレイ、の見直し
内装の改修
外装の改修
内外装の改修
ランドスケープの改修
・コンセプトの立案
・予算建て
・デザイナーの人選
・設計施工段階での作業進行調整
・作業後の評価
■その他、計画中、設計中、施工中、運営中、いずれにおいてもデザインを的確に判断し、建物をより価値のあるものに仕上げます。